1. 본질(민법)의 원칙 3가지
모든 물건과 권리는 원래 타고난 신분이 있음.
- 부동산: 토지 및 그 정착물(민법 제99조 제1항)
- 동산: 부동산 이외의 물건(민법 제99조 제2항)
- 권리(재산권): 물건이 아니라 법률상 인정되는 힘 또는 자격
2. 공시방법(소유권을 세상에 알리는 방법)
물건의 성격에 따라 국가가 정한 공시 방법이 다름.
- 동산 → 손에 쥐어주는 것(점유 / 인도)
- 부동산 → 법원 등기소의 장부(등기)
- 관습법상 부동산 정착물 → 껍질 깎기, 팻말(명인방법)
- 고가 동산 / 특정 권리 → 행정청 장부(등록) 또는 특수 등기
3. 부동산학개론의 확장(광의의 부동산과 준의제 부동산)
부동산학에서는 경제실무적 거래 단위를 다루기 때문에, 협의의 부동산(토지+정착물)에 더해 등기와 등록의 수단을 갖춘 것들을 묶어 준의제부동산으로 분류함.
정리
| 대상 | 본질 (물리적/민법상) |
소유권 공시방법 | 학개론 분류 (광의의 부동산) |
저당권 설정 | 핵심 헷갈림 해결 |
| 토지 / 건물 | 부동산(독립물) | 등기부 등기 | 협의의 부동산 | ⭕ 가능 | 본래부터 진짜 독립된 부동산 |
| 등기된 입목 | 부동산(토지의 독립 정착물) | 입목등기부 등기 | 협의의 부동산이자 준부동산 | ⭕ 가능 | 동산 아님 등기해서 토지와 별개의 독립된 부동산이 됨 |
| 명인방법 수목 | 부동산(토지의 독립 정착물) | 팻말, 묵서 등 관습법 | 협의의 부동산 | ❌ 불가 | 독립된 부동산이나 등기부가 없어 저당권은 불가 |
| 일반 나무 / 담장 | 부동산의 일부 (종속 정착물) |
토지 등기에 종속 (별도 공시 X) | 협의의 부동산 (토지 일체) | ❌ 불가 (토지 포함) |
토지 팔리면 같이 넘어가는 토지의 살점 |
| 자동차, 항공기, 건설기계 | 동산 | 등록원부 등록 | 준부동산 | ⭕ 가능 | 본질은 동산이나, 비싸서 등록하고 부동산 취급 |
| 선박(20톤 이상) | 동산 | 선박등기부 등기 | 준부동산 | ⭕ 가능 | 본질은 동산이나, 등기하여 부동산 취급 |
| 어업권, 광업권 | 권리(재산권) | 등록원부 등록 | 준부동산 | ⭕ 가능 | 동산이 아니라, 형체 없는 권리 |
| 가식 수목, 컨테이너, 판잣집 | 동산 | 점유(공시 없음) | 부동산 아님 (순수 동산) |
❌ 불가 | 땅에 얹어둔 것에 불과하므로 부동산도 정착물도 아님 |
시험장 3초 직관 공식
- 등기된 입목은 동산이다? → X
- 토지에 뿌리박힌 '독립된 부동산'임.
- 건설기계, 자동차는 등록하면 부동산이 된다? → X
- 본질은 여전히 '동산'이며, 법률적 취급만 부동산에 준하는 '준부동산'임.
- "어업권은 동산이다?" → X
- 물건이 아니라 무형의 '권리'임.